Čo všetko potrebujem k postaveniu domu (časť 1. – vhodný pozemok)

Výstavba rodinného domu či akejkoľvek stavby nezačína vykopaním základov. Niektorí začínajú kúpou pozemku, pokračujú získaním povolení a následne začínajú stavať. My však začíname ešte pred tým. Prečo? To Vám ukážeme v tomto článku.
Keďže z úradného hľadiska je postavenie domu či stavby všeobecne problematika rozsiahla a zložitá, rozdelil som ju do dvoch článkov. V tomto prvom článku sa venujeme výberu pozemku. V druhom článku sa budeme venovať získaniu povolení.

Môžem na danom pozemku stavať?
Pre rodinný dom alebo akúkoľvek inú stavbu, potrebujete pozemok. Dá sa síce nadstaviť už existujúca budova, ale pre tento účel počítajme s tým, že nemáme ešte ani pozemok.
Mnoho ľudí pozemok nekupuje, ale stavia napríklad na pozemku svojich rodičov či v ich záhrade. Je to lacnejšia možnosť. Ak je ale tento pozemok vedený napríklad ako Záhrada (druh pozemku zapísaného v katastri), nie je na ňom možné postaviť rodinný dom. Rovnako tak ani na ornej pôde, vinici atď., ktoré spadajú pod tzv. poľnohospodársku pôdu. V prípade, že chcete stavať na takomto pozemku, je potrebné jeho odňatie. Podľa zákona je na to príslušný obvodný pozemkový úrad, aktuálne nazvaný ako Okresný úrad, pozemkový a lesný odbor. Samozrejme aj tu existujú výnimky, kedy Vám postačuje iba stanovisko tohto orgánu, a to v závislosti od stavby, veľkosti odňatej plochy a či je pozemok v zastavanom území obce.
Ak nechcete prejsť celým týmto procesom, odporúčame vyberať už pozemky, ktoré nepatria medzi poľnohospodársku pôdu a sú určené na zastavanie, a to označením v katastri: Zastavaná plocha a nádvorie.

Čo hovorí územný plán?
Územný plán stanovuje, kde v obci môžu byť postavené aké stavby. Teda v ktorej časti obce môžu byť postavené rodinné domy, v ktorej časti budovy pre služby, sklady, kde zas bytovky a pod. Rovnako tak upravuje aj výšku týchto budov, ako aj tzv. zastavanosť, teda veľkosť pozemku, ktorú je možné zastavať. Napríklad, ak je zastavanosť 20%, tak na pozemku o veľkosti 1000m2, môžete postaviť dom, ktorého zastavaná plocha je najviac 200m2. Preto je dobré vedieť už pred kúpou pozemku, aký veľký dom budete stavať. Aby ste pozemok mohli prispôsobiť domu a nie dom pozemku.

Môžem sa napojiť na vodu či elektrinu?
Ak už aj máte vybraný pozemok, na ktorom môžete stavať rodinný dom, je s dostatočnou výmerou a v časti obce, v ktorej je možné postaviť rodinný dom, je potrebné zistiť či sa môžete napojiť na elektrickú energiu, vodovod, kanalizáciu a pod. Stáva sa, že v niektorých častiach nie sú dotiahnuté prípojky elektrinu či plyn. Alebo ak aj prípojky, resp. rozvody sú priamo pred Vaším pozemkom, ich kapacita môže niekedy postačovať iba pre aktuálne domy. Elektrárne či vodárne a pod., Vám tak nedovolia napojiť sa. A bez ich súhlasu nie je možné získať stavebné povolenie. Preto je vhodné, vopred zistiť možnosti, teda existenciu aj kapacitu sietí.

Ako sa dostanem na svoj pozemok?
Na pozemok sa je potrebné aj nejako dostať. Preto odporúčame zistiť napojenie na verejnú cestu. Teda či medzi Vaším pozemkom a verejnou cestou nie je ešte iný pozemok. Ak by aj takýto pozemok bol medzi verejnou cestou a Vaším pozemkom či medzi vodovodom alebo elektrickým vedením, na ktoré sa potrebujete napojiť, je možné dohodnúť sa s vlastníkom tohto pozemku. Nejde tak o neriešiteľnú situáciu. My to riešime zriadením tzv. vecného bremena, ktoré sa zapíše priamo do katastra nehnuteľností, a to či už zriadením vecného bremena na právo prechodu a prejazdu alebo na právo uloženia sietí. Niektoré pozemky sú umiestnené pri ceste, ktorá patrí súkromnej osobe. V takomto prípade je rovnako vhodné zriadiť vecné bremeno na právo prechodu a prejazdu.
Ak náhodou idete kupovať pozemok či stavať dom s financovaním cez hypotéku, odporúčame túto skutočnosť (cesta ktorá patrí súkromnej osobe) riešiť aj s bankou. Banka by takúto cestu mohla vidieť ako problém. Preto je dobré mať informáciu od nej, akú zmluvu potrebuje mať uzatvorenú, aby Vám poskytla peniaze na kúpu pozemku a aj samotnú výstavbu.

Nestriehne na nás ešte niečo?
Všetky vedenia energií musia byť niekde uložené. Tak voda, plyn či akékoľvek telekomunikačné káble. Občas sa preto stáva, že tieto vedenia sú uložené cez pozemok, na ktorom chce niekto stavať. Uloženie týchto sietí je možné riešiť prekládkou, čo si vyžaduje čas a hlavne peniaze. Niektoré uloženia sietí si je možné zistiť z listu vlastníctva.
Rovnako tak je dobré preštudovať si list vlastníctva v časti C: ťarchy. V tejto časti sa uvádzajú práve vyššie spomenuté vecné bremená či záložné práva ku konkrétnej nehnuteľnosti. Táto časť by mala byť úplne bez zápisu. Prípadne je potrebné v kúpnej zmluve ošetriť, ako bude toto cudzie vecné bremeno, záložné právo alebo iná ťarcha z listu vlastníctva odstránené.
Pri niektorých stavbách je potrebné riešiť aj napojenie sa na verejnú cestu z pohľadu policajta, protipožiarnu bezpečnosť a pod. Ak ale idete stavať klasický dom uprostred časti, kde sú samé rodinné dom, nevidíme problém v získaní takýchto súhlasov.

Záver
Každý pozemok je ešte pred jeho kúpou potrebné posúdiť z pohľadu:

1. Druhu pozemku – či je pozemok určený na stavanie;
2. Územného plánu - teda či tam môžem postaviť to čo chcem;
3. Napojenia sa na energie – voda, kanál, elektrina apod.;
4. Prístupu z verejnej cesty;
5. Zápisov tiarch na liste vlastníctva alebo či na ňom nie je zakopané nejaké vedenie.

Tieto veci je potrebné preskúmať bez ohľadu na to či idete stavať rodinný dom, bytovku, sklady alebo nákupné centrum. Princíp ostáva vždy rovnaký. Len pri tom rodinnom dome, to býva jednoduchšie.
Ak idete kupovať pozemok a chcete si byť istý v tom, čo kupujete, neváhajte nás kontaktovať na tel. č.: 0908 466 613 alebo e-mailom na adrese: office@areos.sk. Radi Vám poskytneme naše služby.

V ďalšom článku Vám uvedieme, aké všetky povolenia treba mať na postavenie domu, bývanie v ňom a ako to o čosi urýchliť.

Svet nehnuteľností môže byť pre niekoho “džungľou“. Zmluvy, banky, výstavba, úrady. Preto my v AREOS sme odborníci, s dlhoročnými skúsenosťami a neustálym študovaním. Ktorí Vás prevedieme svetom nehnuteľností.